在北京买房，税费是绕不开的关键环节，其种类繁杂，计算方式也各有不同，无论是新房还是二手房，税费都直接影响着购房成本。今天就为大家详细梳理北京买房税费的相关问题，助您在购房路上明明白白消费。

新房税费：主要是契税与专项维修基金契税

新房的契税计算方式和二手房一致，其计费金额为网签价 × 契税税率。不过，这里的网签价未必等同于实际购房金额。自 2024 年 12 月 1 日起，北京执行新的契税政策：

家庭唯一住房：面积为 140 平方米及以下的，减按 1% 的税率征收契税；面积为 140 平方米以上的，减按 1.5% 的税率征收契税。家庭第二套住房：面积为 140 平方米及以下的，同样减按 1% 的税率征收契税；面积为 140 平方米以上的，减按 2% 的税率征收契税。
举个例子，若您购买一套 120 平米、网签价为 600 万的家庭唯一住房，契税需缴纳 600 万 ×1% = 6 万元；若房屋面积是 160 平米，网签价 600 万，契税则为 600 万 ×1.5% = 9 万元 。专项维修基金

专项维修基金是新房购房者需要缴纳的另一项重要费用，目前北京的标准为 200 元 /㎡（建筑面积）。假设购买一套 100 平米的新房，专项维修基金则需缴纳 200 元 /㎡×100㎡ = 2 万元 。这笔费用由全体业主缴纳，归全体业主共同所有，主要用于小区公共部位、共用设施设备的维修与更新改造。

此外，值得注意的是，新房不需要缴纳增值税和个人所得税，且新房和二手房印花税当前均处于免征福利期，为购房者节省了一部分开支。

二手房税费：契税、增值税、个税各有门道契税

二手房契税同样由购房者承担，计算方式和新房一致，以网签价乘以相应税率。这里的税率会根据购房者房屋套数和房屋面积有所不同：

首套房：面积≤90 平，契税为 1%；面积＞90 平，契税为 1.5%。二套房：面积≤90 平，契税为 1%；面积＞90 平，契税为 2%。非普通住宅及二套房以上：契税统一为 3% 。
比如，购买一套 80 平米、网签价 500 万的首套二手房，契税为 500 万 ×1% = 5 万元；若购买的是 120 平米的二套房，网签价 600 万，契税则是 600 万 ×2% = 12 万元 。增值税

增值税是以不动产在流转过程中产生的增值额作为计税依据征收的流转税，由卖方承担。同时，还有增值税附加，它是城市维护建设费、教育费附加、地方教育附加三种税的总称。二者合称为增值税及附加，计算公式为：增值税及附加 = 增值税 + 增值税附加 = 增值税 + 城市建设维护费 + 教育费附加 + 地方教育附加 。

增值税及附加税率会因房屋是否满 2 年以及是否为普通住宅而有所差异：

普通住宅：不满 2 年，增值税及附加税率为 5.3%（以网签价 ÷1.05×5.3% 计算）。比如，一套不满 2 年、网签价 400 万的普通住宅，增值税及附加为 400 万 ÷1.05×5.3%≈20.19 万元 。满 2 年，免征增值税及附加。非普通住宅：不满 2 年，增值税及附加税率为 5.3%（计算方式同普通住宅不满 2 年）。满 2 年，按照差额征收，税率为 5.3%。计算方式为（网签价 - 原值）÷1.05×5.3% 。假设一套满 2 年的非普通住宅，网签价 800 万，原值 500 万，增值税及附加为（800 万 - 500 万）÷1.05×5.3%≈15.14 万元 。个人所得税（简称个税）

个人所得税是对房产转让所得征收的一种所得税，纳税人是房屋出售人。

满五且唯一：免征个人所得税。“满五” 指房产证从出证时间开始计算，时间满 5 年或超过 5 年；“唯一” 指业主在该省份内，登记在房屋权属登记系统里的只有这一套房子 。比如，张女士出售的房屋满足满五且唯一条件，那么无需缴纳个税。不符合 “满五且唯一条件”：若无购房原值发票：按计税额的 1% 征收。当网签价≥核定价时，计算公式为（网签价－本次增值税）×1%；当网签价＜核定价时，计算公式为核定价 ÷1.05×1% 。例如，一套二手房网签价 300 万（低于核定价 350 万），本次增值税为 0（假设房屋满 2 年），则个税为 350 万 ÷1.05×1%≈3.33 万元 。有原值且能提供契税票据：按照差额 20% 征收。计算公式为（网签价－原值－本次增值税及附加－网签价 ×10%－原契税－贷款利息）×20% 。假设一套二手房网签价 400 万，原值 300 万，本次增值税及附加 5 万元，网签价 ×10% = 40 万，原契税 3 万，贷款利息 10 万，那么个税为（400 万 - 300 万 - 5 万 - 40 万 - 3 万 - 10 万）×20% = 8.4 万元 。个税退税政策：换房者的福利适用范围

在 2022 年 10 月 1 日至 2025 年 12 月 31 日期间，针对北京市内换房人员（买卖均为北京市内住宅的个人），出售自有住房并在出售后 1 年内在市场重新购买住房的纳税人（必须先卖后买，且时间间隔 1 年内），对其出售住房已缴纳的个人所得税予以退税 。

时间界定出售时间界定：以所售住宅个人所得税完税时间为准。新购住房时间界定（二手房）：以购房时契税的完税时间或不动产证载明的登记时间为准。新购住房时间界定（一手房）：以办理房屋交易合同备案的时间为准 。退税金额计算购买金额≥出售金额：退税金额 = 出售时缴纳的个人所得税（全退）。例如，李先生出售住房缴纳个税 8 万元，之后购买新房花费 400 万（大于出售金额 350 万），则可退税 8 万元 。购买金额＜出售金额：退税金额 =（购买金额 ÷ 出售金额）× 出售时的个人所得税。比如，王女士出售住房缴纳个税 6 万元，重新购房花费 280 万，出售金额为 320 万，那么退税金额为（280 万 ÷320 万）×6 万≈5.25 万元 。退税申请

退税需在售房所在城区（个税缴纳城区）申请。比如，出售大兴区住宅，购买朝阳区住宅，则需要在大兴区申请退税 。

注意事项本人卖，本人买，可以享受退税。本人卖，夫妻共有买，可以享受退税。本人卖，配偶买，不能享受退税。夫妻共有房产出售，任意一方均可享受退税。卖两套房买一套，只能选择一套来退税 。

北京买房税费情况较为复杂，新房和二手房在税费种类、计算方式上各有特点，换房时的个税退税政策也有诸多限制和要求。购房者在买房前务必了解清楚这些税费细节，提前做好资金规划，避免因税费问题影响购房计划。希望这份攻略能帮助您在北京顺利实现购房梦想。

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