2025年过去四个月，新西兰房地产市场目前处于什么位置？

鉴于房产上市和销售的正常高峰期 2/3 月份已经过去（将在春季再次开始），现在是评估 2025 年迄今为止房地产市场现状的好时机。显然，过去 6-9 个月抵押贷款利率大幅下降，而且可能还会进一步下降，这正在支撑房地产销售和价值的增长。例如，CoreLogic 房屋价值指数在 2 月份上涨了 0.4%，在 3 月份上涨了 0.5%。首次购房者仍然活跃，我们也看到抵押贷款投资者正在回归。

但我认为，假设即将到来的上涨将是温和的，这仍然是合理的，这既符合以往增长阶段的标准，也符合自 2021 年末 / 2022 年初以来我们下跌的幅度（全国中位数价值仍然下降了约 16%）。毕竟，经济和劳动力市场并没有强劲增长，而美国关税则造成了额外的变数。与此同时，尽管较低的利率意味着借款人理论上可以负担更大的贷款，但我们现在也听说，债务收入比限制正在影响某些人，并限制了贷款规模。

总而言之，2025 年房地产市场既有支撑因素也有制约因素，这表明今年房价可能温和上涨 5%。

经济向好消息，但需谨慎

说到经济，上周有一些不错的消息，新西兰活动指数和澳新银行的消费者信心指数均有所上升。当然，现在谈论经济，不加一些警告是不行的。首先，美国关税可能意味着新西兰任何新兴的复苏都将比其他情况慢。其次，澳新银行的数据及时提醒我们，我们需要密切关注通胀指标（第一季度消费者物价指数加速上涨至 2.5%），家庭通胀预期升至近两年来的最高水平。

企业如何看待关税？

展望未来，本周将揭示更多关于商业界如何看待关税影响的见解，澳新银行周三将公布 4 月份的商业信心调查结果。显然，值得关注的是整体情绪指标（这似乎很可能会下降），但同样有趣的是企业对投入成本、预期产出价格和整体通胀预期的回应。储备银行肯定会密切关注任何暗示全球通胀上行风险可能正在渗透到新西兰商业领域的迹象。

密切关注债务收入比

本周另一个引人关注的数据集是周二储备银行将公布的 3 月份贷款数据。总体贷款额很可能再次上升，但我像往常一样，主要关注的是数据的细分；按贷款类型（例如购房贷款或银行转换）、还款类型（例如只付利息）以及按贷款价值比率和债务收入比率进行细分。鉴于最近有消息称银行进一步下调了内部偿债能力测试利率，高债务收入比贷款份额再次增加也就不足为奇了。

金融稳定报告可能很快就会过去

关于周三的金融稳定报告，只需快速说明一下。如果储备银行对贷款规则（例如债务收入比）做出政策调整，它有时会引起极大的关注。但本版本似乎不太可能出现这种情况，因此它可能会悄无声息地过去。

新西兰各区市季度房价变化

失业率的最后一次上升？

本周主要关注的数据发布是新西兰统计局第一季度劳动力市场数据。失业率似乎可能从 5.1% 上升到 5.3% 左右，但这可能更多是由于劳动力规模扩大而不是失业造成的。事实上，最近的月度就业人数数据暗示，招聘活动可能刚刚开始再次解冻。新西兰储备银行认为 3 月份季度是失业率的峰值，但预测只会缓慢下降，到今年年底将降至 4.9%。

开发商的好消息正在缓慢到来？

周五，新西兰统计局将公布 3 月份新住宅批准的数据，尽管长期低迷似乎已经停止，但现在预计复苏开始可能还为时过早。但随着抵押贷款利率下降，2025 年下半年开发商可能会迎来更多喜讯。

尽管利率目前正在下降，但问题抵押贷款的数量仍在增长。

新西兰储备银行（RBNZ）2025 年 3 月份的最新数据显示，当月不良抵押贷款总额进一步增加了 6100 万纽币。

这意味着目前不良贷款总额为 24.12 亿纽币，这是减值贷款与至少逾期 90 天但未减值的贷款的总和。

这也意味着不良贷款占未偿还抵押贷款总额（截至 3 月份为 3685.69 亿纽币）的比例已上升至 0.7%。

上次该比例达到这个水平是在 2013 年 4 月，当时新西兰仍在逐步从全球金融危机的余波中恢复过来。在 2009-2011 年期间，不良贷款比率经常高达 1.2%。

最新的不良贷款比率数据与新西兰储备银行上次半年期金融稳定报告（下一次报告将于 5 月 7 日发布）中做出的预测大致相符。主要银行预测，该比率应在今年下半年开始下降。

今年前三个月，不良住房贷款总额增加了 2.49 亿纽币，即 11.5%。而这发生在利率已经开始下降的时候，新西兰储备银行从去年 8 月开始下调官方现金利率，抵押贷款利率甚至在此之前就开始下降。

截至 3 月底，不良住房贷款的具体细节包括：19.08 亿纽币的 90 天到期但未减值贷款和 5.04 亿纽币的减值贷款。在过去六个月中，减值贷款总额增加了约四分之一。

不良贷款总额，在过去 12 个月中增加了 6.47 亿纽币，即 36.7%。

在新西兰储备银行在 2021 年末开始提高官方现金利率之前，不良贷款额非常低，远低于 10 亿纽币。自 2022 年底以来，它几乎增长了两倍。

与此同时，一些人试图维持现有抵押贷款，另一些人现在越来越多地申请新的抵押贷款。

我们之前已经研究了 3 月份的新的抵押贷款数据，数据显示抵押贷款总额为 84.88 亿纽币，这是自 2021 年 11 月疫情期间房价飙升以来最高的数字。

现在，单独的数据显示，2025 年 3 月，未偿还银行抵押贷款增加了 18.8 亿纽币，这是自 2021 年 12 月以来的最大增幅。如上文所述，未偿还银行抵押贷款总额目前为 3685.69 亿纽币。

住房贷款年度增长率连续第七个月上升，3 月份从 4.4% 上升到 4.6%。

具体来看，3 月份自住业主未偿还抵押贷款增加了 12.83 亿纽币，达到 2737.08 亿纽币。

就长期休眠的投资者群体而言，该群体当月的抵押贷款增加了 5.97 亿纽币，达到 948.61 亿纽币。这是自 2021 年 4 月以来的最大增幅。

在过去六个月中，投资者抵押贷款增加了 27 亿纽币，而 2023 年全年仅增加了 3.45 亿纽币。