文|懂点历史赵富贵

编辑|懂点历史赵富贵

1991年，日本东京一栋摩天大楼的顶楼，一个西装革履的中年人目光呆滞的看着脚下的车流。

他手里面握着一张合同，上面写着1.2亿日元/㎡的地价数字，但现在的楼市已经暴跌了70%，扑通一声——

与此同时，全日本银行保险柜里有无数张写着零首付、终身还贷的协议正在不断被撕碎，当年数万人走上了日本天台。

到底是什么样的危机能让日本从全民炒房到天台一日游？

1980年左右的日本制造的汽车甚至能把美国底特律的工厂逼到停产，他们的索尼更是让全球的年轻人疯狂，就连街角卖鲷鱼烧的小贩都能随手他说厚厚的存款……

当时日本那么有钱，老百姓们就开始想着怎么才能让钱变得更多，然后就把目光放到了房地产上。

当时他们国内甚至流传了一个让人惊讶的口号，就是说把东京23区的地卖了，甚至能买下整个美国。

他把这个话说出来之后，却没有任何一个日本人觉得这是无稽之谈，因为当时东京银座的地价几乎以肉眼可见的速度往上升。

1985年的时候1㎡还不到5000万日元，到了1990年直接飙升到了1.2个亿，相当于现在的300多万人民币。

如果折合成普通上班族，想买一下一套70m的房子，得不吃不喝攒上300年！但让人奇怪的是，房价越贵越有人抢着买，甚至大家排队都要去买到房子。

而且这种买房的热潮不只是在日本老百姓之间流传，甚至是日本的企业都跟着上头。丰田汽车好好的坐着车突然宣布进军房地产，松下电器卖家电卖到一半儿，转头在大阪盖起摩天大楼。

就连银行都跟着起哄，推出零首付买房子，甚至可以只还利息，不还本金的贷款，还有不少银行职员带着印泥在大街上招揽生意！

那时候日本老百姓互相见面谈得最多的话题就是房子还涨了多少，哪块儿地又被谁给买走了，大家手里都以能存更多的房子为傲。

但到了1989年，日本央行看不下去了，一连5次加利息，股市从39000点暴跌到14000点，紧接着就是房地产。

1991年开春儿，东京的房价就好像是跳楼大甩卖，不过一夜之间你手里握了多少个房子都会变成资不抵债。

有很多日本老百姓是在1990年咬咬牙买了房子，一个月要还60万日元，结果第二年房价突然腰斩，但是贷款还得照还。

当年是买房子排起长队，后来是卖房子排起长队，个个都在那申请破产，甚至之前一直高呼着的土地永不贬值，也成了一场笑谈。

而且在这一场买房热潮中，最绝望的大概是加杠杆炒房的人。

那些人想要抓住这一次赚钱的红利，靠贷款买了20套商铺，本来打算租出去来养贷款，结果没想到租金暴跌，租客也一个接着一个的跑路，银行天天派人过来要钱。

最后算出来当时借的那些钱，甚至现在连利息都还不上，只能把所有的房子都抵押给银行。

像三菱地所、三井不动产、住友不动产、积水住宅这种大规模的房企也跟着“掉眼泪”，为了能够生存下去，不得不变卖美国和欧洲的资产来回血。

日本的制造业也跟着一路下跌，东芝为了填补房地产领域的亏损，不得不把半导体业务给卖了，到现在都没喘过来气。

那些银行各个手里面握着几万亿日元的烂账，除了给客户办理破产手续以外都不知道还能做什么了。

而且最让人揪心的是日本老百姓当时自杀率飙升，1998年日本自杀人数首次突破3万，而且其中大部分人都是因为破产失业，走投无路。

但在这种情况里也有不少人开始清醒，当时日本有个经济学家叫大前研一，他在经济泡沫的时候就警告我绝对不能去碰房地产了，而且房地产泡沫会毁了日本。

现在这个学者的书成了畅销书，那些日本老百姓也知道房子不是能让他们天上掉钱的机会，而是用来住的，这种投机取巧赚来的钱迟早有一天要还回去。

痛定思痛的日本老百姓用了10年的时间这才勉强总结出了三条法则。

第一条就是经历过泡沫破裂的痛，绝对不会把所有的鸡蛋放到一个篮子里。

这些日本老百姓发现那些破产的人大多都是把所有的钱都押在了房地产上，所以几乎全民都开始避险。

避险的方法也很简单，每个月赚来的钱一分为三，一份买国债，一份儿投海外基金，另一份儿用来日常开销。

甚至有不少拿着钱的日本家庭主妇，她们都会把家里可支配的存款1分为5，一份买黄金，一份存定期，一份买美股，剩下一份儿给孩子读书，一份应急。

第二点大概就是买房了。买房可不像是之前那样的买房，而是尽量不买，哪怕已经攒够了首付也不着急，而且现在很多日本年轻人都流行租房子结婚。

或者不少年轻人合资买公寓，按份共有产权，既能够降低风险，又能好好的住，这也是房地产市场给他们泼的那盆冷水。

第3点大概就是有真技术。泡沫时代给他们的教训，让这些日本人明白，真正靠得住的就只有自己的技术。

所以现在他们不少三四十岁的人都跟着学编程，考营养师，甚至去学机器人翻修什么赚钱学什么，得有一技傍身才能有更好的抗风险能力。

当然这些转变会让日本社会变得看起来有些抠门儿，比如很多日本人在吃晚餐的时候都会选择便利店的关东煮，在穿衣服的时候也会选择最基础款的T恤而放弃看起来不太实惠的奢侈品。

在这种情况下，整个日本的状态才慢慢变好，现在日本几乎没有人主动的去聊要怎么买房，大家都在研究怎么更好的生活，更好的制造出好的产品。

毕竟这可是他们用30年吃的亏总结出来的经验。

信息来源：

日本泡沫经济研究文献综述：1993-2010——《日本研究》CSSCI 2011年第1期33-39，共7页